新旧会计准则比较－租赁

一、 新准则概述

2006年颁布的企业会计准则第21号－租赁与2001年颁布的旧准则有以下主要的区别：

1、 使用公允价值概念代替账面价值概念

2、 初始相关费用的处理

二、 新准则修改背景

财政部于2000年1月18日发布了《企业会计准则－租赁》，并于2001年1月1日起在所有企业施行。租赁准则的颁布、实施，对于规范承租人和出租人的融资租赁和经营租赁的会计核算和相关信息的披露，提高会计信息的相关性和可靠性，推动我国租赁业发展起到积极的作用。

为了更好的体现会计信息对于投资决策的实用性，缩小与国际会计准则的差异，2006年修订本准则的重中之重是会计核算采用公允价值作为会计计量，并且减少了企业在执行会计准则时的选择余地。

三、 新准则的主要特点和影响

1、 融资租赁中使用公允价值概念代替账面价值概念

在融资租赁的情况中，旧准则第八条中“在租赁开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录为未确认融资费用。”

修正后的新准则第十一条为“在租赁期开始日，承租人应当将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值中较低者作为组如资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用”。

承租人融资租赁资产入账价值的变化给企业带来最大的利益是提高了其资产价值。在最低租赁付款额不变的情况下，如果租赁资产公允价值大于其账面价值，则承租人的负债没有变化，资产价值提高、负债比率降低；同时，按照准则要求“最低租赁付款额和公允价值的差额作为未确认的融资费用”，缩小了承租人企业的未确认融资费用，反映在损益表上则是费用减少、净利润增加。

2、 初始相关费用的处理

在融资租赁中，对于承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、印花税等初始直接费用，新准则也有了新的要求。新准则第十一条规定“承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值”。

比较旧准则对于初始费用确认为当期费用的做法，新准则产生的影响是降低了承租人企业当期的费用、提高了租赁资产的入账价值、降低企业负债比率。

四、 新准则执行过程中需要警惕的问题

1、 使用公允价值作为入账价值

对于承租企业而言，融资是一种相对隐蔽的购买资产方式，企业资产增加的同时，其固定资产现金流出相对较小。因此，一旦在融资租赁过程中出现暗箱操作，对于企业投资者的损害往往更大。

而按照新准则，使用公允价值作为资产入账价值最直接的影响是在租赁购买价格未变的情况下，会提高承租企业资产价值、降低负债比率、减少费用，增加净利润。虽然使用公允价值符合市场经济的要求，但是在尚不规范的证券市场中，对上市企业的信托责任却是一个挑战。

在目前我国证券市场一股独大的影响尚未完全消除的背景下尤其如此。当某项资产账面价值与市场价值出现巨大差额，上市公司通过融资购买母公司资产，不显著影响当期现金流出，其实质是向公司转移利益。

公允价值不仅包含了资产的账面价值，更重要是对资产将来获利能力的估价，对于商品市场信息透明度、评估程序规范性、企业经营者信托责任、市场法制建设都提出较高的要求。当承租企业不能、或者没有对资产将来获利能力进行充分、切实调查，对于企业持续发展的制约是深远的。

在目前的市场中，应用新准则的领域可能集中在发地产类资产、能源金属类资产、及拥有此类资产的证券类资产。近两年，随着我国经济的高速发展、人民币升值、国际商品市场持续，能源金属商品、房地产商品的价格已经屡屡创下历史性的价格。但是随着经济周期性规律，上述商品将来的获利能力也许不容乐观，也就是说，其目前的市场价值可能存在虚高的成分。这些外部环境条件为企业在融资租赁过程中的暗箱操作提供的便利，通过向母公司购买高市场价资产以达到转移利益的目的，同时粉饰了上市企业的资产负债表。

2、 租赁合同的法律风险

租赁业务在中国尚处于发展阶段，2000年才颁布了相关会计准则，因此我国投资者还没有真正认识到融资租赁或者经营租赁对于企业经营的影响力。

租赁对于承租企业和出租企业的影响不仅仅在于会计处理、原始价值计量等方面，更重要的是租赁合同内涵的法律风险。

租赁合同中往往带有大量的或有负债条款或者尚未确认的利益，如何正确界定、计量和披露成为有效实施新准则的重要条件。我国证券法、物权法尚处于不断完善阶段，使得企业、投资者对于租赁合约条款的法律效力不能完全把握，从而对企业经营预期产生不利影响。而且在新准则中，没有要求租赁合约或有负债条款的披露，对或者负债的确认和计量仅仅依靠企业经营者和会计师等专业人员的判断。

3、 售后租回交易

新准则中已经对售后租回交易作出明确的规定，避免企业利用售后租回交易调节利润。新准则第三十一和三十二条规定“售后租回认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度分摊，作为折旧费用的调整”、“售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内与确认资金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。”

新准则对出售得到的利润进行递延确认的原则是出于防止企业调整当期利润的行为。但是在出售过程中的不规范行为，人为抬高出售价格的现象则是需要我们时刻警惕的。就此而言，或许单纯依靠市场价格并不能完全反映交易资产的真实价值。

五、 新准则使用举例

北方公司在2006年12月1日与中华公司签订了一份融资租赁合同。合同主要条款如下：

（1） 租赁标的物：塑钢机；

（2） 起租日：2007年1月1日；

（3） 租赁期：2007年1月1日－2010年12月31日，共计36个月；

（4） 租金支付：自租赁开始日每隔6个月，于月末支付租金150,000元；

（5） 该机器的保险、维护等费用均由北方公司承担，估计每年约10,000元；

（6） 该机器在2007年1月1日的公允价值为700,000元；

（7） 租赁合同规定利率为7%(6个月利率)；

（8） 租赁期满，北方公司享有优惠购买该机器的选择权，购买价格为100元，估计该日租赁资产的公允价值为80,000元。

北方公司会计处理如下：

（1） 计算最低租赁付款额的现值，确定租赁资产入账价值：

最低租赁付款额＝150,000×6＋100＝900,100元

现值＝150,000×PA(6,7%)+100×PV(6,7%)＝715,116.6元<700,000元

根据准则规定，租赁资产的入账价值为其公允价值700,000元；

（2） 计算未确认融资费用

未确认融资费用＝900,100－700,000＝200,100元

（3） 编制会计分录：

2007年1月1日

借：固定资产－融资租入固定资产         700,000

未确认融资费用                     200,100

贷：长期应付款－应付融资租赁款     900,100

2007年6月30日，支付第1期租金，根据实际利率法确认实际利率7.7%

借：长期应付款－应付融资租赁款        150,000

贷：银行存款                      150,000

借：财务费用                          53,900

贷：未确认融资费用                53,900

2007年12月31日，支付第2期租金

借：长期应付款－应付融资租赁款        150,000

贷：银行存款                      150,000

借：财务费用                          46,500.3

贷：未确认融资费用              46,500.3

………

中华公司编制会计分录：

2007年1月1日

借：应收融资租赁款                     900,100

贷：长期应付款－应付融资租赁款     700,000

递延受益－未实现融资收益       200,100

2007年6月30日，收到第1期租金

借：银行存款                         150,000

贷：应收融资租赁款                 150,000

借：递延受益－未实现融资收益         53,900

贷：主营业务收入－融资收入       53,900

2007年12月31日，收到第2期租金

借：银行存款                         150,000

贷：应收融资租赁款                 150,000

借：递延受益－未实现融资收益         46,500.3

贷：主营业务收入－融资收入       46,500.3

………